(전세자금대출 받은)임차인에게 전세금 돌려줄 때는?

나는 최근 전세만기가 코앞인 "전세 낀 매물"을 구매했다.  
(이렇게 전세낀 집들이 보통은 좀더 싸다. 대신 약간의 성가심이 있다.)

2020년에도 전세낀 매물을 사봤지만 그땐  다음해 만기때 보증금이 전액 "대출없는 세입자의 돈이였으므로", 임대인인 나도 세입자 계좌(계약자 명의)에 그대로 입금해주면 그만이었다.
(전세낀 매물을 거래할 때 이런 부분도 꼭 확인해야 한다. 부동산 및 임차인에게 전세보증금이 본인 돈인지 은행대출인지 반드시 확인해두어야 한다. 나는 당시 녹취해두었다.)

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★그러나 세입자(임차인)가 은행에서 전세자금대출을 받았다면?

상황을 알아보기 전에 절대 임차인에게 돈을 일부라도 돌려 주지 않는 게 여러모로 좋다.

대출이 실행된 은행에 먼저 알아보고
1)은행에 갚아야 하는 지, 2)임차인에게 돌려주는 게 맞는지 확인해야 한다.
(요새는 대부분 전세자금 대출을 실행한 은행 측에 의해 전세금이 질권설정이 되어 있으므로 은행에 돌려줘야 한다. 질권 설정되면 그 내용이 임대인에게 내용증명으로 서류전달되지만, 내용증명을 제대로 전달 못 받거나 전세 낀 매물을 사는 등의 사유로 중간과정에서 서류 전체 또는 일부가 전달이 되지 못할 경우도 있다.)

★임대인은 "보증금 전체를 해당 은행에 돌려준다."
    (질권설정 내용증명서류에도 그리 적혀있다. 깨알같은 글씨지만)

 
☞그 다음 과정은 "은행과 임차인이 알아서 해결"한다.
(은행에 문의해도 이리 알려준다. 임대인으로 은행측에 돈을 보낸 입금기록이 남아있으니 돈을 보냈다면 임대인은 그 다음은 걱정말아라. 그 다음은 신경쓸 게 없다고ㅡ 이 내용을 은행 측에 1)전화로, 2)직접 찾아가서 담당직원에게, 그리고 법무사에게도 거듭 확인한 바이다.)
☞조금 성가시다만, 개인인 임차인에게 보증금을 넘겨주는 것보다 중간에 공식적으로 은행이 껴있으니 임대인으로서 더 안심이다.
☞이건 은행을 통해 거래를 함으로서,임차인과 임대인을 모두 보호하는 효과가 있다.

1. 임대인 보호
임차인한테 보증금을 통째로 내어주고 임차인이 알아서 빌린 금액만큼만 은행에 반환토록 하면?
뜻밖에도 임차인이 그걸 은행에 안 갚고 다른 데 쓰고 배짱으로 나오거나 그대로 잠적, 도주하는 사례가 있는데, 그러면 은행은 질권설정된 전세보증 대출금을 임대인(집주인)에게 대신 갚도록 청구하게 되는 사태가 벌어진다.
실제 그런 경우가 드문드문 발생한다고 했다.
(중개사님과 법무사님께서 계약당일 이 집 세입자가 전세자금 대부분을 은행에서 대출 받은 집이니 퇴거일에 맞춰  전액 그 은행에 갚아야 한다며 신신당부한 점이다. 세입자가 혹여 무슨 앓는 소릴 해도 절대 부분 상환 하지 말라며. 돈들고 잠적하는 이들이 있으며 그런 사건이 실제로 발생한다고 했다.)

2. 임차인 보호 및 은행 담보 확보 차원
자세한 내용은 아래 지식인 글 참고(출처: 네이버 지식인)

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전세낀 매물을 샀다면
곧장 "전세계약서+질권설정된 서류"보고 "임차인이 대출 받은 은행"에다 연락하자!
(보통 질권설정된 서류가 온다. 그러나 예전에 받는 건 안 오고 근래만 온다고 했다.
이전 주인이 받은 질권설정 안내문을 전세계약서와 같이 넘겨 줄거다. 나같은 경우 질권설정 안내문이 일부는 받고 일부는 예전이라 아예 온적이 없다고 하더라. 즉 여러건의 대출이 있댔다.
거기에 적힌 은행 영업점 번호로 연락하고 전세계약서에 적힌 임차인 인적사항 불러주면 은행측이 대출상황을 확인해준다.임차인과도 은행이 알아서 연락한다. 그럼 집주인이 은행에 연락했음을 임차인도 자동 인지하게 되겠지.)

1. 먼저 은행에 나는 새로 이 집을 인수한 임대인이며 조만간 세입자가 나가게 되니 *월 *일 경에 은행에다 전세보증금 전체를 돌려 줄 것임을 꼭 알리고, 은행과 협의하면 가장 안전한 방법을 알려준다.
("절대 세입자에게 주지 않는다. 일부라도", 전액 반환해 달라고 은행직원도 당부했다.)
계약만료일보다 일찍 나가게 되어 일찍 반환하게 되어도 괜찮다. (집주인 부담 없음)

2. 골치아픈 일에 엮이지 않으려면,
(법무사+은행측에서 알려준 내용) 임차인이 부분 반환 요구하더라도 절대 응하지 말고,
이사나가는 날 집상태 확인하고, 그 이후
보증금 전액을 대출실행한 은행에 보낸다.
(즉 질권설정한+그러나 부동산 등기부에는 등재되지 않는다.)

즉 사전에 해당은행에 연락하면, 전세보증금 전액을 보낼  해당은행 지정계좌를 알려준다.
(대출이 1개라면 가상계좌. 더 받아서 2개라면 보통 해당은행 법인계좌를 준다.)

그 계좌로 입금하고 바로  담당직원에게 입금을 알리는 전화하면 된다.

3. 이후는 은행과 그 임차인이 알아서 할 일만 남는다.

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워낙 큰 돈이 오가는 거래라 나는 확인차
1. 해당은행 해당 지점에 직접 전화해 1차 질의한 후 전체적 상황을 파악했다.
이후 곰곰히 서류를 들여다보다보니 또다른 의문점이 있더라.
왜 질권설정 서류 상 적힌 계좌와 내게 불러준 반환계좌가 다른가 직접 확인차....아예 은행 해당 지점에 직접 방문했다. (다행히 현재 사는 집에서 가깝기도 했다. 걸어서 15분 정도)
그건 첫입주 첫세입자였던 임차인이 6년간 살며 전세가가 계속 오르다보니 그에 따라 전세자금 대출을  여러개 받아서 그렇다고 했다. 그래서 은행 법인계좌를 불러준거랬다.
(당시 부동산 매매/전세가 폭등기여서 대부분 이 아파트 임차인들이 그렇게 전세대출을 받았다고 들었다.)

2. 은행 해당 지점에 직접 방문하여 다시 한번 서류(매매계약서, 전세계약서, 신분증 등) 보여주고 다시 한번 계좌, 담당자 직통 전화번호를 확인했다.
(다시 한번 느끼지만 보통은 신협, 농협보다 일반은행이 진짜 더 친절하더라. ㅎㅎ. )

3. 그리고 이 내용을 임차인에게도 알려주고 당일 처리할 부분을 정리하여 이야기했다.

1)관리비 정산. 가스비 정산 영수증
2)장기수선충당금 내역
3)큰 가구 등 드러내고 낸 뒤 전체적 점검을 통해 파손 부위 점검하고 생활기스 수준을 넘어서는 파손, 훼손 부분 있다면 청구할 것임 공지(전세 계약서상 기재된 부분인을 상기시킴)
4)상식선에서의 뒷정리, 가벼운 청소 진행하라 요구
5)키, 인수물품 확인
6)1~5를 서로 확인 후 그 자리에서 해당은행 계좌에 바로 전세보증금 반환한다.(모바일뱅킹)