7월 13.14.16일 부동산 임장 투어 정리(1)

좀더 찾아보니 지난 부동산 호황기에 이런 소형 재건축단지들이 여기저기 있더라. 현재는 대부분 비슷한 상황에 놓인 걸로 보였다.

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임장일지
투자×, 실거주용.
월세 잔여기한이 이제 6개월 남짓 남았기에 기회될 때 슬슬 임장을 다니기로 했다.
그래야 부동산 소개받을 중개업체들도 알아두고, 그 지역 상황이나 집에 대한 시야도 넓힐 수 있다.
 
1. 어느 재건축 단지(7.13.토요일)
재건축 단지의 특성에 대해 제대로 알게된 집. 나홀로 재건축된 단지는 사는 게 아니다. 지역 전체가 또는 대단지가 재개발된 곳을 사야 한다는 걸 임장을 통해 두눈으로 직접 배웠다.


무려 20여년전 시작된 재건축에서 완공, 준공되기까지 여러 우여곡절이 있었다고 하는 곳이었다. 지도상으로 보이는 위치와 가격대가 매력적이라 일단 한번 보기나 하자는 맘으로 가본 곳이다.

동네 주변 사람들, 지역 부동산들이 투자용으로 이 매물을 몇 개씩 갖고 있는 이들이 있단다. 그런데...................... 
 
일반 분양가 4억 6천대 => 현재 매매가는 나름 뷰 나오는 중층 기준 3억 중반대로 나옴 
(즉, 현 시점 이 물건 갖고 있는 일반분양자들 1채당 무려 1억 수준씩 까먹어야 한다는 소리. 몇채씩 갖고 있으니 등기칠 비용도 없을 테고) 
 
나름의 장점을 찾자면, 역시 입지와 가격
일단 입지가 자체는 괜찮다. 인기 있는 대단지 아파트 옆, 대형병원, 지하철 다 가깝다. 인접 상권이야 별게 없다만 대단지 아파트 주변과 근처 번화가를 활용하면 된다.  그러나 그 입지랄 게 애매하다. 서울이라면 또 몰라. 입지가 그리 끌리지  않았다.
 
그리고 가격이 바로 옆 대단지에 비해 저렴했다. (바로 옆 대단지들은 단지에 따라 다르지만 5억이상~6억대로 형성된다.)
요새 신축 분양가도 기본 6억이상이며 입지에 따라 9억 이상까지 나오고 있는 수준이라 분명 가격 메리트는 있다. 
그러나 지역에서 가장 인기있어 15~20억대로 거래되는 S~특 A급 수준의 특급 주거지를 제외한다면,  
(이런 1.5급지~2급지에서 준신축~구축으로) 인근 비슷한 입지에서 찾아보자면, 3억 후반~4억대 초반 초급매들도 드문드문 나오고 있는 상태라 가격도 싸지만 그리 경쟁력이 없다. 
(이 10년이내 준신축 초급매 물건들은 실거주자 아닌 2~4년여전 대전 부동산이 들끓던 시기 외지 갭투자자들의 갭투자 물건으로 지금부터 전세금을 내줘야 하는 시기가 도래하여 초급매로 던지는 물건이랬다. 현재는 집값이 내려와 돌려줘야할 전세가와 비슷한 가격이 되었다.)

 
그럼 단점은?
왜 부동산에 그리 밝지 않은 아줌마인 나는 보자마자 "이건 거져줘도 안 가져야 한다" 싶었을까?   

5층짜리 오래된 다세대 빌라를 재건축한 케이스인데,
당시 이미 노인세대들이 주로 집주인이었던 빌라라 재건축을 해도, (펜트리+드레스룸+냉장고장 없고, 20여년전 유행한 화단 있던 베란다는 있을 만큼)
구조도 아주 옛날 20여년전 그 시절 이미 노인이었던 세대 취향에 맞을 만한 구식 구조.
자재도 별로고, 마감은 이건 말해 뭐해, 눈앞에서 보이는 하자만 찾아도 1시간 안에 100개는 찾아내겠는 걸 수준으로 아무튼 전체적으로 다시 또 막 지은 빌라 느낌이 강하게 들었다.
(올 초에 가본 다른 부동산 사장님 말로는 건물 안에 들어서도 여전히 춥단다. 즉 단열도 상당히 문제가 될 집이고, 흘러가는 상황으로 봐서 신축이라도 하자보수도 제대로 못받을 거 같다고 했다.)
 
입지 자체는 괜찮은 구역 5층 빌라 재건축단지라지만 열악해 재건축 가치가 떨어지니 괜찮은 건설사가 붙지 못하는 상황이라 그런지 보자마자 "요즘 시대에 집을 이렇게도 막 지을 수도 있다니!" 이건 분양자들이 보면 재앙인 수준인데~ 싶었다.
그래서 중개업자가 "주인이 다급해 던지는 물량이다. 이렇게 싼 매물인데, 굳이 실물을 보고 계약할 건지" 물어본거구나 싶더라.
실물보면 다들 달아날테니.....그런 걸로 추정되었다. 지도상 보이는 입지와 싼 가격만으로 가끔 팔리는 경우가 있나보더라. 4~5개쯤 되는 물건 중 한개는 이미 계약금 받았다고 얘기하더라.

종종 이렇게 임장없이 계약금 넣는 사례가 있더라. 예전부터 집 살 때 부동산업자들로부터  집을 실제로 보고 살거냐는 멘트를 몇번 들었다. 나같은 실거주자로선 말도 안되는 멘트다. 당연 집 뷰도 보고 집 상태도 봐야지.


나홀로에 가까운 100여세대 규모의 작은 2동짜리 (5-14층짜리)였던 이 재건축 아파트
내가 임장후 알게 된 가장 결정적 문제점:
재건축 이야기 나온 뒤로도 20여년간 쭉 끌어오던, 중간에 멈췄던 그렇게 고생스럽게 끌고온 물건이라 재건축 이야기 나오던 초기 그 당시 승인받은 구조로 건축되었다. (사업이 늘어져서 중간에 추가분담금도 상당했다고 들었다.)
그래서 내 눈엔 내가  20여년전 살던 아파트에다 딱 도색만 새로 해둔 느낌을 받았고, 심지어 개선할 방법이 없는 층고까지 많이 낮은 단지였다.

그래도 빌라 시절과는 달리 지하주차장까지 새로 생겼다만, 출입문이며 상태도 별로였다. 다들 유리문인데 여긴 철제문이더라. 나 이런 지하주차장 출입문 거의 20년전 지인 아파트에서 한번 봤는데.......그때도 그 철제방화문 되게 없어보였어. 돈 아낀 티나고 말이다. 무려 20년 전에도...

아무튼 현재 입주세대 거의 없고, 현관문에는 건설사측에서 붙인 것으로 보이는 잔금 납입 안되어 출입불가하는 경고문 스티커들이 덕지덕지 붙어있더라. 

아무튼 단지에 들어서는 순간 첫인상은
  "도망쳐야 해. 여긴 발 끝도 들이면 안돼. " 

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다른 3곳 임장은 차차... 한번에(다 같은 단지에서 나온 전세금 돌려줘야할 급매물들이었다.) 
하루에 다 보려 했으나, 집보기가 여간 까다로운 게 아닌 세입자 물건도 섞여있어서 3일이나 걸렸다. 나라면 자신의 전세가와 집값이 같아진 상황에서 그렇게 집을 안 보여줘서 뭐가 좋을까 싶다만 사람마다 생각이나 상황은 다르니 그러려니 했다만(그러나 실제로 집을 보고선 보자마자 그 이유를 단박에 알게 되었다.)